Presupuesto de reforma integral: capítulos, plazos y precio por m²
Un presupuesto de reforma integral es el más largo que vas a hacer y el que más se presta a malentendidos. El cliente pregunta «¿cuánto cuesta reformar el piso entero?» y espera una cifra. Tú sabes que la respuesta depende de una pregunta anterior: ¿qué entra y qué no?
«Solo obra» o «llave en mano»
Es lo primero que hay que aclarar, porque la diferencia puede ser del doble:
- Solo obra: demoliciones, albañilería, instalaciones, suelos, alicatados, pintura y puertas. Los muebles de cocina, los sanitarios, la grifería y las ventanas los pone el cliente o van en otro presupuesto.
- Llave en mano: todo lo anterior más cocina, baños completos, ventanas y hasta la limpieza final. El cliente entra a vivir.
Escríbelo arriba del todo, en una frase. Si no, el cliente comparará tu «solo obra» con el «llave en mano» de otro y pensará que eres más caro, o al revés.
Ordénalo por capítulos, en el orden de la obra
Una reforma integral tiene demasiadas partidas para ponerlas en una lista. Agrúpalas por capítulos y en el orden en que se ejecutan: demoliciones, albañilería, instalaciones (electricidad, fontanería, saneamiento), revestimientos (solados y alicatados), carpintería, pintura y remates. Así el cliente entiende la obra y tú no te dejas nada: si ves que después de demoliciones saltas a pintura, algo falta. Tienes cómo se organizan capítulos, partidas y subpartidas en presupuesto de obra por partidas.
Precios orientativos de una reforma integral
| Partida | Unidad | Precio orientativo |
|---|---|---|
| Demolición y retirada de escombros | m² | 15 – 35 € |
| Tabiquería de ladrillo o pladur, con remates | m² | 30 – 55 € |
| Instalación eléctrica completa con boletín | m² de vivienda | 35 – 60 € |
| Fontanería y saneamiento | punto | 90 – 180 € |
| Solado de gres colocado | m² | 35 – 70 € |
| Alicatado de baño y cocina | m² | 35 – 60 € |
| Pintura lisa de paredes y techos | m² | 7 – 14 € |
| Puertas de paso instaladas | ud | 250 – 600 € |
| Ventanas de aluminio o PVC con doble acristalamiento | m² | 250 – 450 € |
| Licencia y gestión | servicio | según ayuntamiento |
Sin IVA y muy dependientes de la zona y las calidades. Úsalos para contrastar, no como tarifa.
Ejemplo: piso de 70 m² de los años 80
Se tiran la cocina y un baño, se rehace toda la electricidad, se cambia el suelo, se ponen puertas nuevas y se pinta todo. Es «solo obra»: muebles de cocina, sanitarios y ventanas van aparte. Resumen por capítulos (cada uno lleva su desglose en el documento completo):
| Partida | Cantidad | Precio | Importe |
|---|---|---|---|
| Demoliciones y retirada de escombros | 70 m² | 22,00 € | 1.540,00 € |
| Instalación eléctrica completa con boletín | 70 m² | 45,00 € | 3.150,00 € |
| Fontanería de cocina y baño | 12 puntos | 130,00 € | 1.560,00 € |
| Solado de gres porcelánico | 62 m² | 48,00 € | 2.976,00 € |
| Alicatado de cocina y baño | 38 m² | 44,00 € | 1.672,00 € |
| Pintura de paredes y techos | 210 m² | 9,00 € | 1.890,00 € |
| Puertas de paso lacadas | 6 ud | 380,00 € | 2.280,00 € |
| Base imponible | 15.068,00 € | ||
| IVA 10 % | 1.506,80 € | ||
| Total | 16.574,80 € | ||
Unos 215 € por metro cuadrado, solo obra. Si fuera llave en mano, con cocina, baño completo y ventanas, fácilmente se iría al doble o más. El IVA del 10 % (tienes los tipos en la web de la Agencia Tributaria) se aplica porque es la vivienda de un particular y, en este caso, el material que aportas queda por debajo del 40 % de la base; si subes calidades de gres y puertas, compruébalo, porque podrías pasar al 21 %.
Plazo, licencia y pagos
Una reforma integral de un piso así suele llevar entre seis y diez semanas. Pon el plazo por fases, no una fecha final suelta: el cliente ve avanzar la obra y tú puedes cobrar por fases (por ejemplo, 30 % al empezar, 40 % al terminar instalaciones y 30 % a la entrega). Y deja escrito quién tramita la licencia: en una reforma integral casi siempre hace falta, y los plazos del ayuntamiento no dependen de ti.
Para todo lo que aparece al abrir (y en un piso de los 80 algo aparece), mira cómo redactar la cláusula de imprevistos en cómo presupuestar reformas.
Un presupuesto largo, en minutos
En PresuFacil guardas tus precios por partida y escribes la obra separándolas por comas: «demolición 70, electricidad 70, fontanería punto 12, gres 62, alicatado 38, pintura 210, puertas 6». La app pone tus precios, aplica margen e IVA y te da el PDF. Puedes probarlo gratis.
Preguntas frecuentes sobre el presupuesto de reforma integral
¿Cuánto cuesta una reforma integral?
Solo la obra, como en el ejemplo (sin muebles de cocina, sanitarios ni ventanas), suele salir entre 150 y 400 € por m² sin IVA. Con todo incluido y calidades medias, en un piso lo normal es entre 500 y 1.000 € por m².
¿Cómo se organiza un presupuesto de reforma integral?
Por capítulos, en el orden de la obra (demoliciones, albañilería, instalaciones, revestimientos, carpintería, pintura) y, dentro de cada uno, partidas con unidad, cantidad y precio.
¿Qué IVA lleva una reforma integral?
En la vivienda de un particular, el 10 % si el material que aportas no supera el 40 % de la base imponible; si lo supera, el 21 %.
¿Hay que pedir licencia para una reforma integral?
Casi siempre. Indica en el presupuesto quién la tramita y que los plazos del ayuntamiento no dependen de ti.
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